Kāpēc svarīgi izvēlēties pieredzējušu un stabilu mājas apsaimniekotāju? 

Kāpēc svarīgi izvēlēties pieredzējušu un stabilu mājas apsaimniekotāju? 

Būtiskākais aspekts, kas šajā situācijā ir jāizceļ – mūsdienās ir ļoti daudz uzņēmumu, ka sevi pozicionē kā mājas apsaimniekotāju. Daļa no tiem ir jaundibināti uzņēmumi, kas ir izpildījuši vien minimālās prasības, lai reģistrētos kā saimnieciskās darbības veicēji, proti, māju apsaimniekotāji. Taču vienlaikus šādiem apsaimniekotājiem seko arī vairāki riski. Kā mēs zinām dzīvojamais fonds Latvijā diemžēl arvien noveco, un lielai daļai māju koplietošanas komunikācijas – ūdensvadi, siltumvadi, elektroinstalācija, arī pārsegumi, fasāde, nesošās konstrukcijas ir novecojušas. Tām ir nepieciešama ne tikai periodiska apsekošana un “ikdienas” remontdarbu veikšana, lai māju uzturētu tādā stāvoklī, kā to paredz Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums, bet arī jauni ieguldījumi plānveida remontdarbos. Protams, var likt “ielāpu uz ielāpa”, bet tas nav ilgtermiņa risinājums. Turklāt šāds princips nav ne finansiāli, ne praktiski izdevīgs mājas dzīvokļu īpašniekiem. Ir svarīgi, lai mājas pārvaldnieks, ne tikai būtu zinošs, spētu identificēt problēmas, rast risinājumus un izstrādāt saimnieciski izdevīgus piedāvājumus, bet realitātē arī spēt tos īstenot, turklāt – saprātīgā vai pat tūlītēja termiņā. 

Sanāk, ka jaundibināti uzņēmumi var nemaz nespēt nodrošināt mājai nepieciešamos pakalpojumus? 

Protams, ka nevar to apgalvot par visiem, taču novērojams, ka jaundibinātiem uzņēmumiem nav nepieciešamo un iekšējo resursu visdažādāko darbu īstenošanai. Tas var būt atkarīgs no tādiem faktoriem kā profesionālu darbinieku trūkums, uzņēmuma finanšu līdzekļu nepietiekamība – nav resursu, ar ko brīvi rīkoties plānveidīgi vai nepieciešamības gadījumos. Tie ir kritiski svarīgi faktori, kas bieži vien var būt izšķiroši, it sevišķi ārkārtas un avārijas situācijās, arī seku novēršanai. Viņiem gluži vienkārši nav finanšu, nav sadarbības partneru, lai šādus jautājumus atrisinātu gan steidzami, gan likuma noteiktajā kārtībā, radot dažādus riskus kā arī ievērojamas neērtības klientiem, vienlaikus veicinot īpašuma tehniskā stāvokļa pasliktināšanos.  

Kā var pārliecināties par apsaimniekošanas uzņēmuma stabilitāti? 

Tās ir tautā jau zināmas un viegli pieejamas metodes, ko diemžēl bieži vien dzīvokļu īpašnieki mēdz aizmirst pārbaudīt. Piemēram, publiski pieejamās valsts datubāzes, t.sk. Lursoft un Uzņēmumu reģistra interneta vietnes. Tur iespējams apskatīt informāciju par uzņēmumu – par tā dibināšanu, pamatkapitālu apgrozījumu u.tml. Gadījumā, ja apsaimniekošanas uzņēmuma pamatkapitāls ir pāris eiro vai noteiktais pamatkapitāls 2000,00 EUR, un apgrozījums stipri neatšķiras, tad mans ieteikums būtu stingri izvērtēt visus riskus, uzticot savas mājas pārvaldīšanu tādam apsaimniekotājam. Kaut vai apdomājot to, cik liela ir iespēja, ka uzņēmums bez aizķeršanās spēs risināt ārkārtas situācijas, nodrošināt kaut vai diennakts avārijas dienestu, nemaz nerunājot par apjomīgiem remontdarbiem. Turklāt ne vienu reizi vien ir dzirdēti stāsti par situācijām, kur mājas apsaimniekotājs ir bankrotējis, kļuvis maksātnespējīgs līdz ar visu mājas uzkrājumu. Un mājām uzkrājumi mēdz būt diezgan lieli, jo krāj visdažādākajiem mērķiem pat vairākos desmitos tūkstošu – jumta nomaiņai, kāpņu telpu remontiem, inžiniertehniskajiem, stāvvadu remontiem utt. Risku ir daudz, tādēļ ir ļoti svarīgi izvērtēt, kam uzticēt sava mājokļa apsaimniekošanu un uzkrātos mājas finanšu līdzekļus. 

Un kā ir ar ilggadējiem nozares “spēlētājiem”? 

Kā ļoti nozīmīgu priekšrocību lielajiem jeb stabilajiem apsaimniekošanas uzņēmumiem varu minēt gan pieredzi, gan ilggadēju sadarbības partneru kopumu, gan arī finanšu resursu stabilu plūsmu, kā arī profesionālu darbinieku komandu. Kvalitatīvu, plānveidīgu un arīdzan operatīvu pakalpojumu sniegšanu iespējams nodrošināt tad, kad ir pieejami visi vajadzīgie elementi to īstenošanai. Sākot no ikdienas uzdevumiem un remontdarbiem, visbeidzot ar ārkārtas situācijām. Līdz ar to dzīvokļu īpašnieki var justies droši par sava īpašuma uzturēšanu,  nākotni, kā arī saņemt dažādus piedāvājumus īpašuma atjaunošanai un uzturēšanai. Protams jānorāda, ka svarīgi ir plānot īpašuma uzturēšanu. 

Ar kādām problēmām visbiežāk sanāk saskarties māju apsaimniekošanas nozarē? 

Problēma, ar ko saskaras virkne māju pārvaldnieku – likuma būtība nosaka, ka katra īpašnieka pienākums ir rūpēties par savu dzīvokli, t.sk. piedalīties ar finansējumu mājas saglabāšanā un uzlabošanā. Taču daudzos gadījumos dzīvokļu īpašnieki uzskata ka pārvaldīšanas maksa ietver visus plānveida, arī apjomīgus remontdarbus, kā arī neparedzētos, taču tas nebūt tā nav. Apsaimniekošanas maksā tiek iekļautas obligātās darbības, ko nosaka likums*. Savukārt, kas ir būtiski – šī maksa neiekļauj plānveida remontdarbus, piemēram, pilnīgu stāvvadu nomaiņu u.tml. Proti, tas ir cits likuma punkts**, kas ietver citas darbības apsaimniekotājam. Lielus plānveida remontdarbus apsaimniekotājs var veikt, kā likumā noteikts – atbilstoši īpašnieka gribai un maksātspējai. Vienkāršiem vārdiem sakot, par mājas tehniskā stāvokļa uzlabošanu, attīstīšanu, ilgtermiņa plāniem u.tml. mājas apsaimniekotājs rūpējas, savlaicīgi sagatavojot nepieciešamos dokumentus un sniedzot informāciju mājas dzīvokļu īpašniekiem, vienlaikus dzīvokļu īpašniekiem ir jānodrošina darbu izpildei nepieciešamais finansējums, veidojot uzkrājumu. Šie gadījumi arvien biežāk izgaismojas pēdējos gados. Apsaimniekotājs gada pārskatos un plānotajos remontdarbos norāda nepieciešamību, iespējams avārijas iestāšanos saistībā ar kādu no mājas elementiem, taču dzīvokļu īpašnieki nepiekrīt, jo dārgi.  

Sanāk, ka mājas apsaimniekotājs apseko, nosaka, kas ir nepieciešams, informē par to iedzīvotājus, bet tad dzīvokļu īpašniekiem jāpieņem lēmums? 

Tieši tā. Lēmumu pieņem mājas dzīvokļu īpašnieki ar balsu vairākumu, balsojot kopsapulcē vai pieņemot lēmumu aptaujas formā. Kas ir svarīgi šajā posmā – ir mājas, kur dzīvokļu īpašnieki ir kūtri vai, iespējams, nemaz nezina, kā pareizi pieņemt kopības lēmumu. Taču te nāk palīgā mājas pārvaldnieks, kas var gan sasaukt kopsapulci, gan veikt dzīvokļu īpašnieku aptauju pēc nepieciešamības. “Civinity Mājas” un “Civinity Mājas Jūrmala” pārvaldnieki sniedz šo atbalstu, arī piedaloties kopsapulcēs un skaidrojot aktuālos jautājumus un sniedzot informāciju par plānveida remontdarbiem. Mēs saprotam, ka ne vienmēr ir viegli visiem sanākt kopā – jo katram ir savi pienākumi un plāni ikdienā, tādēļ vienmēr cenšamies atrast veidu, vietu un laiku, kā iedzīvotājiem vispieejamāk nodrošināt kopības lēmuma pieņemšanas procesu un atvieglot to kopumā. No pieredzes, daudzi dzīvokļu īpašnieki sāk iesaistīties jautājumu lemšanā, kad jau ir par vēlu, ir iestājušās sekas. Protams lielās apsaimniekošanas kompānijas var piedāvāt un piedāvā apdrošināšanu mājai, jeb dzīvokļu īpašnieku kopības īpašumam, kopīpašumam. Īpašuma saglabāšanai, atjaunošanai iestājoties avārijas gadījumam tas var ļoti palīdzēt. Lielās apsaimniekošanas kompānijas piedāvā var piedāvāt apdrošināšanu uz izdevīgākiem nosacījumiem, zemāku cenu ar elastīgāku apdrošināšanas polises apmaksas termiņu. Kopīpašuma apdrošināšana ir atsevišķas sarunas vērta, lai skaidrotu kas tiek apdrošināts, kādos gadījumos apdrošināšana glābj utt. 

Ko darīt, ja mājai dažādi remonti nepieciešami, bet ar finansējuma uzkrāšanu sokas lēni? 

Ir dažādas valsts un pašvaldību atbalsta programmas, kurām ir iespējams pieteikties. Protams, ir jāvērtē, vai un kādai programmai noteikta dzīvojamā māja var tikt pieteikta, taču apjomīgākā un jāsaka, ka arī vērtīgākā programma viennozīmīgi ir ēku energoefektivitātes veicināšanas atbalsts, ko tautā zinām kā ALTUM māju siltināšanas programma. Tas ir ļoti apjomīgs, arī juridiski izaicinošs process, kur nepieciešama augsta precizitāte un zināšanas, lai ne tikai pieteiktos programmai, bet arī to veiksmīgi īstenotu un pēcāk arī sniegtu atskaites atbildīgajām institūcijām par veiktajiem darbiem un sasniegtajiem rezultātiem. Projekta īstenošana var aizņemt līdz pat diviem gadiem ilgu laiku, taču tas ir tā vērts! Ar dalību šajā programmā iespējams ievērojami samazināt izmaksas par apkuri un citiem pakalpojumiem. Atjaunojot ēku arī mainās vide, palielinās ēkas vērtība. Iemaksājot salīdzinoši nelielu maksu – īpašnieks var ievērojami palielināt sava īpašuma vērtību, dzīvot sakoptā vidē un  neuztraukties par siltuma zudumiem ēkā. Šobrīd šī atbalsta programma var sniegt līdzfinansējumu līdz pat 50% no kopējām attiecināmajām izmaksām. Ir gan jāņem vērā, ka projekta saskaņošanas procesi, būvniecības etapi, arī projektu izstrādāšana, būvnieku piesaiste, atskaišu sniegšana – tas ir apjomīgs process un nopietns darbs ar dokumentiem un sadarbības partneriem. Šādus profesionāļus visbiežāk iespējams sastapt tieši lielajos apsaimniekotājos, kur strādā pieredzējuši nozares profesionāļi. Turpretī mazie apsaimniekotāji – jeb saimnieciskās darbības veicēji, bieži vien nespēj īstenot šādus projektus, jo trūkst pieredzes, zināšanu, profesionāla darbaspēka, sadarbības ar būvniekiem, projektu izstrādātājiem, vadītājiem u.tml. Ņemot vērā projektu apjomu un sarežģītību – bieži vien pat nepiedāvā nemaz šādu iespēju, jo zina, ka nespēs šādu pakalpojumu nemaz īstenot. Tādēļ esmu gandarīts, ka “Civinity Mājas” un “Civinity Mājas Jūrmala” vieno nozares profesionāļus, kas ir gatavi nodrošināt individuālu pieeju katrai mājai un tās visaptverošas atjaunošanai. 

*Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 6.panta 2.daļa, https://likumi.lv/ta/id/193573-dzivojamo-maju-parvaldisanas-likums  

**Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 6.panta 3.daļa, https://likumi.lv/ta/id/193573-dzivojamo-maju-parvaldisanas-likums